Sok ingatlantulajdonos találhatja magát olyan helyzetben, hogy az adott önkormányzat új építési szabályokat vezet be, és ezzel az ő ingatlanának értéke csökken. Ilyenkor felmerül a kérdés: járhat-e kártalanítás az elszenvedett veszteségért?
A magyar építészetről szóló törvény erre a helyzetre is tartalmaz rendelkezéseket, amelyek célja, hogy a közérdek és a magántulajdon védelme között igazságos egyensúlyt teremtsenek. Előfordulhat tehát, hogy az állam, vagy az önkormányzat a köz érdekében (például városfejlesztés, környezetvédelem miatt) módosítja az építési szabályokat, korlátozza az ingatlan használatát, a tulajdonos ingatlanában ennek következtében bekövetkezett értékcsökkenést azonban meg kell téríteni.
Mit jelent az építésjogi kártalanítás?
Egyszerűen fogalmazva: építésjogi kártalanítás akkor jár, ha az ingatlan értéke az építési szabályok megváltozása miatt csökken.
Mikor lehet kártalanításra jogosult az ingatlantulajdonos?
Nézzünk néhány konkrét példát:
- Építési tilalom vagy korlátozás:
Ha például a város egy részén ideiglenesen megtiltják az építkezést, mert ott új közparkot vagy közlekedési csomópontot terveznek. Az ottani telkek tulajdonosai évekre elveszíthetik a lehetőséget, hogy fejlesszék vagy értékesítsék az ingatlanukat – ez komoly anyagi hátrányt jelenthet.
- Csökken a beépíthetőség:
Tegyük fel, hogy egy 1000 m²-es telken korábban 300 m²-es ház is építhető volt (30%-os beépíthetőség), de az új helyi építési szabályzat csak 150 m²-es épületet enged meg (15%). Ez a telek értékét akár több millió forinttal is csökkentheti, hiszen kevesebb hasznos alapterület építhető rá.
- Megváltozik az övezeti besorolás:
Előfordulhat, hogy egy korábban lakóövezetbe tartozó ingatlant mezőgazdasági övezetbe sorolnak át. Ezzel a tulajdonosnak akár teljesen elveszik a lehetősége, hogy lakóépületet építsen az ingatlanára.
- Korlátozzák az engedélyezett rendeltetést:
Például egy vendégházat vagy panziót a település új szabályzata szerint már csak lakóépületként lehet használni. A tulajdonos így elesik a szálláshely-szolgáltatásból származó bevételtől.
Ezekben az esetekben az ingatlan nem a tulajdonos saját hibájából, hanem a jogszabályváltozás következtében szenved el értékvesztést. A törvény ezért lehetőséget ad arra, hogy kártalanítás formájában megtérítsék ezt az anyagi hátrányt.
Mikor nem jár kártalanítás?
A törvény bizonyos kivételeket is meghatároz. Nem jár kártalanítás például, ha a változtatás:
- természeti veszély elhárítása miatt történt (pl. árvízveszélyes terület),
- a tulajdonos érdekeinek védelmét szolgálta,
- vagy szabálytalan építmény, illetve jogszerűtlen használat miatt vált szükségessé.
Szintén fontos, hogy kártalanításra csak az jogosult, aki a hátrányos változtatás idején tulajdonos vagy haszonélvező volt. Ha az ingatlant ezután eladják, az új tulajdonos már nem érvényesítheti az igényt.
Hogyan lehet kártalanítást kérni?
Ha a fenti feltételek fennállnak, a kártalanítási igényt annál a szervnél kell benyújtani, amely a változást okozta. Ez legtöbbször az önkormányzat, amely a helyi építési szabályzatot módosította.
A kérelmet írásban kell benyújtani, és célszerű azt ingatlanforgalmi értékbecsléssel vagy más szakértői véleménnyel alátámasztani. A jogalap megítélése azonban sokszor nem egyszerű, ezért érdemes már az elején jogi szakemberhez fordulni.
Amennyiben az önkormányzat a kérelmet elutasítja, részben teljesíti, vagy nem válaszol, az illetékes kormányhivataltól kérhető, hogy kötelezze az önkormányzatot a kártalanítás megfizetésére. Ha az adott fél a kormányhivatal határozatával nem ért egyet, a döntés bírósági felülvizsgálata is kezdeményezhető közigazgatási perben.
Kártalanítás vagy kártérítés – mi a különbség?
Az egész kép meglátásához érdekességképp megemlítendő, hogy a köznyelv gyakran keveri a „kártérítés” és a „kártalanítás” fogalmait, pedig jogilag a két fogalom lényegesen különbözik. Kártérítési kötelezettsége annak keletkezik, aki másnak jogellenesen okoz kárt, ez megvalósulhat szerződésen kívüli jogellenes magatartással vagy akár szerződésszegéssel is.
Kártalanítás ezzel szemben akkor jár, ha a károkozás jogszerűen történt, de jogszabály kifejezetten előírja, hogy a hátrányt szenvedett fél kártalanításban részesüljön. Önmagában tehát a jogszerű károkozás ténye még nem alapozza meg a kártalanításhoz való jogot, ehhez szükséges, hogy azt konkrét jogszabályi rendelkezés is kimondja. Mind a kártérítés, mind a kártalanítás célja végső soron az, hogy a károsultat olyan helyzetbe hozza, mintha a károkozás meg sem történt volna.
Az építésjogi kártalanítás tehát nem arról szól, hogy valaki hibázott, hanem arról, hogy a tulajdonos ne szenvedjen hátrányt egy közérdekű döntés miatt.
Összegzés
Világos tehát, hogy ha a helyi építési szabályok megváltozása miatt az ingatlanunk forgalmi értéke csökken, vagy használata korlátozottabbá válik, érdemes kártalanítási igényt benyújtani, ugyanis kárunk megtérítésre kerülhet. Ez olyan pénzösszeget is jelenthet, amely számottevő a kárt elszenvedő félnek.
Amennyiben építési tilalom, övezeti korlátozás vagy egyéb építésjogi intézkedés érintette az ingatlanát, érdemes szakértői segítséget kérni. Ügyvédi irodánk több hasonló ügyben képviselte már ügyfeleit. Megfelelő jogi és műszaki érveléssel jó eséllyel érvényesíthető a kártalanítás.