Az életben sokszor tapasztalható az idő gyors múlása. A polgári jog szabályai között is több helyen találhatóak olyan jogintézmények, amelyek az időmúlással kapcsolatosak és az időmúlás jogkövetkezményeit állapítják meg. Sokan talán nem is gondolnák, hogy az idő múlása eredményezheti ingatlan tulajdonjogának megszerzését is. A polgári jog márpedig lehetővé teszi, hogy amennyiben valaki tizenöt éven át sajátjaként szakadatlanul birtokol egy más tulajdonát képező ingatlant, tulajdonjogot szerezhessen rajta.
Az elbirtoklás lényeges eleme, hogy az elbirtokló tudata kiterjedjen arra, hogy az ingatlant sajátjaként birtokolja, vagyis az ingatlan birtoklását véglegesnek tekintse, és úgy tekintsen a birtoklására, hogy abban őt harmadik személy, még az ingatlan tulajdonosa sem szakíthatja meg. A sajátjaként birtokláshoz hozzátartozik, hogy az elbirtokló úgy is jár el, mintha tulajdonosa lenne az ingatlannak, így például fizeti a közműdíjakat és minden egyéb az ingatlan fenntartásával kapcsolatos költségeket. Az elbirtoklónak azt a képet kell tehát a külvilág számára festenie, mintha ő lenne az ingatlan tényleges tulajdonosa.
Az ingatlan elbirtoklása azonban megszakadhat. Abban az esetben, ha a tulajdonos az elbirtoklási időn, vagyis tizenöt éven belül észleli, hogy az ingatlanát idegen személy birtokolja, bírósági úton érvényesítheti az ingatlan kiadása iránti követelését. Ebben az esetben az elbirtoklás megszakad. Megszakad az elbirtoklás akkor is, ha a tulajdonos az elbirtoklási időn belül az ingatlannal kapcsolatban tulajdonosi jogát gyakorolja, például elkezdi újra használni az ingatlant (gondozza azt, lenyírja a füvet, leszedi a kert gyümölcseit) vagy annak használatát másnak átengedi, de meg is terhelheti az ingatlant, vagy eladja azt.
Az ingatlan tulajdonosának tehát aktív magatartást kell kifejtenie az ingatlana tekintetében. Ha az ingatlan tulajdonosa menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa, az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következik be, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt vagy abból egy évnél kevesebb volna hátra. Amennyiben nem áll fenn menthető ok, és az ingatlan tulajdonosa az elbirtoklási időn belül nem kifogásolja az elbirtokló sajátjaként való birtoklását, nem gyakorolja a tulajdonosi jogait, akkor a tizenöt év elmúltával mint az ingatlan eredeti tulajdonosa az ingatlan tulajdonjogát elveszíti, az elbirtokló pedig tulajdonjogot szerez. A tizenöt év elteltét követően az ingatlan eredeti tulajdonosa már nem érvényesíthet követelést az ingatlan kiadására vonatkozóan és nem rendelkezhet az ingatlannal tulajdonosként.
Praxisunkban többször találkoztunk már olyan esettel, hogy egy ingatlan tulajdonosa attól tartott, hogy ingatlanát valaki elbirtokolhatta. Sok embernek van ugyanis úgy tulajdonjoga például egy kert művelési ágú ingatlan felett, hogy ténylegesen nincs annak birtokában, nem jár tehát minden évben az ingatlannál, nem gondozza rendszeresen az ott található növényeket, mégis a tulajdonjoga ettől függetlenül természetesen fennáll az adott ingatlanon. Természetesen? Itt merülhet fel ugyanis a fentebb részletesen ismertetett elbirtoklás esete. Ha valaki a tulajdonában álló ingatlannal nem törődik és azt más tizenöt éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja, elveszítheti tulajdonjogát, ezért minden esetben azt javasoljuk a tulajdonosoknak, ellenőrizzék, hogy az ingatlan birtoklását megkezdte-e harmadik személy, és amennyiben igen, érvényesítsék bírósági úton az ingatlan kiadása iránti követelésüket az elbirtoklási idő megszakítása érdekében. Ha ezt nem teszik meg időben és hagyják múlni az időt, előfordulhat, hogy tizenöt év eltelte után már késő lehet…
Közkeletű tévedés, hogy amennyiben az elbirtokló személy még nem indított pert az elbirtoklás iránt, az ingatlan tulajdonosa még mindenképpen megszakíthatja az elbirtoklási időt. Valójában azonban csak a tizenöt év letelte előtt van erre lehetőség. Ha ugyanis az letelt már, utána nem szakítható meg, az elbirtokló pedig törvény erejénél fogva tulajdont szerez és annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelheti.
Hogyan kerülhet sor az elbirtokló tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére? Gyakori félreértés, hogy ehhez feltétlenül pert kell indítani és a bíróságtól kell kérni a tulajdonjog elbirtoklás útján történő megszerzésének megállapítását és a földhivatal megkeresését a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése érdekében. Nincs azonban akadálya annak, hogy az eredeti tulajdonos és az elbirtokló írásban megállapodást kössenek, ha az elbirtoklás megtörténte nem vitás közöttük. A megállapodásban az eredeti tulajdonos elismeri az elbirtoklás tényét, és feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását adja ahhoz, hogy a tulajdonjog elbirtoklás jogcímén bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba. A megállapodás útján rendezni lehet hosszas és költséges pereskedés nélkül a tulajdoni viszonyokat.
